空き部屋を有効活用して収益化する方法とは?NGな方法や注意点も

築年数が経って入居者が減った古アパート、安いからと思って買った中古マンション…。

こんなふうに、空き部屋の活用にお困りのそこのあなた。一般的には賃貸住宅として入居者を募る活用法が主流ですが…これ、正直言ってかなり無謀かもしれません。

「そんなこと言ったって、どうすればいいの！？」

とお困りのあなたのために、今回は持て余している空き部屋をローリスクながらもバッチリ収益化する方法についてご紹介していきましょう。

空き部屋を賃貸住宅として収益化するのは難しい？

一般的に「空き部屋」と言うと、

アパートの一室
マンションの一室
自宅にある使わない部屋

こういったものを指すことがほとんどですよね。

このような部屋を活用したい！収益化したい！と思ったら、まず思いつくのが「住宅・下宿として貸し出す」こと。

しかし昨今の状況を見るに、賃貸住宅市場への参入はハッキリ言って非常に厳しい状態です。

その理由は主に2つ。1つめは空室率の高止まり問題によるものです。

近年の賃貸住宅の空室率は各都道府県それぞれ約20％前後。さらにピンポイントで見てみると、東京都千代田区ではなんと空室率36.5％を記録しています。（出典：LIFULL HOME’S 不動産投資に役立つ！見える賃貸経営）

千代田区と言えば、日本一のターミナル・東京駅がある場所です。そんなアクセスのいい場所でもだいたい3件に1件は空室になっているわけですから、厳しい戦いを強いられることは容易に想像がつきますよね。

2つめは新築着工数と築年数の問題です。

ご存知のとおり日本の人口は現在ゆるやかな減少傾向にあり、今後もそれは続くと予測されています。

にもかかわらず2021年における新設住宅着工数は前年比増となっており、中でも特に賃貸マンションの着工が大きく寄与しています。（出典：貸家建設の動向について-内閣府）

空き部屋をお持ちの不動産オーナーの立場からすると

「世の中こんなに空き部屋があるのに、なんで新築マンションなんて建てちゃうんだよ！」

と言いたくなるかもしれませんが、賃貸住宅市場は築年数に家賃が大きく左右される市場です。これは要するに借りる側が

「ちょっとくらい高くてもいいから、新しくてキレイなところに住みたいなあ」

と考えていることの何よりもの証左です。

こうした需要がある以上、ある程度築年数の経った空き部屋を賃貸住宅市場に参入させるのは大変厳しいと言えるでしょう。

空き部屋を収益化するには…「レンタルスペース」が鍵

昨今の賃貸住宅市場がいかにレッドオーシャンか、おわかりいただけたと思います。

とはいえ、

「でも私が持ってるのは住宅用物件だし…賃貸住宅にする以外に活用法が思いつかないよ」

とお思いの方も多いでしょう。しかしその空き部屋、「賃貸」「住宅」しか使いみちがないというわけでもありません。

近年では「時間貸し」で「多目的」に使ってもらう、要するにレンタルスペースを開業するという選択肢をとる方が増えているんです。

そもそもレンタルスペースとは、

会議室、ワーキングスペース
自習室、作業室
イベントスペース
学習塾、習い事教室
パーティールーム

などなど、多目的な用途で利用できる時間貸し施設のことです。物やサービスを貸し借りするシェアリングエコノミーが台頭した昨今、非常に需要が伸びているジャンルでもあります。

またレンタルスペース開業のいいところは、とにかく初期投資が安く済むこと。

「多目的用途」と言われると何か大それた設備を付加しないとダメなんじゃ…と思われがちですが、極端な話机と椅子、あとは隣室や外と区切られた個室空間、これだけあればレンタルスペースとして成立します。

通常の住宅用物件であればこれらの条件は簡単に満たせますし、それどころか

キッチン・トイレ・バスがある
（2部屋以上の物件の場合）更衣室や控室として使えるサブルームがある
PCやスマホ等を使用するための電源設備が充実している

こんな付加価値まで標準でついています。

つまり、ほぼ手を入れずともレンタルスペースとしては十二分に魅力的というわけです。

さらにレンタルスペース市場には築年数が経っていても戦えるという利点もあります。

一度入居したら何年も住み続けるのが前提の賃貸住宅と違って、レンタルスペースはせいぜい数時間〜1日程しか滞在しない場所。実はレンタルスペース利用者はそこまで築年数は気にしないんです。

それよりも気になるのは、以下のようなポイントです。

自分の用途に合った設備・備品が整っているか
立地は良いか（駅に近い・幹線道路に近い等）
清掃・管理が行き届いているか

例えば会議やセミナーが開けるスペースだったら…

こんな内装・設備が好まれますし、女子会にピッタリな映えるパーティールームだったら…

こうしたスペースが好まれます。

家具や備品を用意しなくてはならない…という手間はありますが、リノベーションや大改装するよりははるかに安く上がります。

何にしても、築年数が大きくものをいう賃貸住宅市場と比べればかなり参入しやすいと言えますね。

トラブルにご用心！レンタルスペース経営の注意点

メリットの多いレンタルスペース経営ですが、1つ注意しておきたいポイントがあります。

それは「近隣トラブル」です。

想像してみてください。もしあなたが持っているマンションやアパートの空き部屋を、パーティールームや習い事教室にしたとしたら…

大人数が頻繁に出入りする→足音や話し声が騒音になる
室内で大人数が会話する→隣室に声が響く
室内で大人数が歩き回る→下階に音が響く

少し考えただけでも、トラブルの種になり得る要素がたくさん！

実際にレンタルスペースを開業・経営している方の中にも「集合住宅・住宅街でトラブルになった」「トラブルが原因で閉業したこともある」という方は少なくありません。

こうしたトラブルを未然に防ぐためには、利用規約・禁止事項を作成し利用者に遵守を徹底させる必要があります。

とはいえ、「いきなりそんなこと言われても、どうしたらいいか分からないよ」と困惑してしまう方もいるでしょう。

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まとめ

Q：空き部屋を有効活用する方法は？

空き部屋を「レンタルスペース」にするのがオススメです。
空室率が高く築浅物件ばかりが人気の賃貸住宅市場に比べ、レンタルスペースは築年数が経っていても設備・備品が整っていれば需要が伸びやすく、かつ大幅なリノベも不要なので参入もしやすくなっています。
物やサービスを貸し借りするシェアリングエコノミーが台頭してきた今、非常に注目が高まっているジャンルでもあります。

Q：レンタルスペース経営を始める際の注意点は？

マンション、アパート等の空き部屋でレンタルスペースを始める際、最も注意したいのが「近隣トラブル」。
トラブルを防ぐためには利用規約・禁止事項の作成、遵守徹底の啓蒙といった営業努力が必要です。
「そんなのどうすればできるの？」「何から手を付けたらいいか分からない」という時はプロや先輩オーナーのサポート・アドバイスを受けるのがベストです。